Can you acquire one or more properties during your training if you meet certain criteria?
I am 21, have finished high school and am now considering starting an apprenticeship as a real estate agent.
I wanted to ask whether it is even possible to buy a home through external financing without having any personal assets.
I know what I'll get gross/net during my training, and I also have a part-time job.
I would just look at which properties in my area are good to get the highest potential for rent increases.
I live in a C-location where there are several rental properties available.
I am aware that no bank will give me financing without 20% equity, but would there be a chance of acquiring the equity through increased interest on the property that I have to pay each year?
I wouldn't have a positive cash flow while I was repaying the loan, but maybe after I've completed my studies, when I'll have more money available to pay off things more consistently.
In that case, I could more easily pay off the broker's fees, including the property transfer tax and the notary fees.
Would that work?
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Nein, auf keinen Fall. Du hast kein Zählbares Einkommen und damit braucht man gar nicht erst zu fragen.
Gruss
Eigenkapital ist erstmal egal.
Es kommt auf dein Einkommen an. Ist dieses zu gering (was bei einer Ausbildung der Fall sein wird) dann kriegst du keinen Kredit. Wenn die Ausbildung fertig ist, kannst du womöglich aber gleich 2 auf einmal holen, wenn du dein Ausbildungsgehalt sparst und dann als Eigenkapital :2 teilst (je nachdem wie hoch dein Einkommen ist) könntest du direkt 2 kaufen.
Gut…wenn Du schon einen Schulabschluß hast dann dürfte ja Prozentrechnen kein Problem sein.
Dann rechne Dir mal aus wie Du 200.000€ Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten von 10% finanzieren willst?
Du mußt die Kreditrate also Zins + Tilgung = 6% sicher und ohne Probleme immer zahlen können. = 900€ / Monat.
Zudem wäre auch noch 20% Eigenkapital sinnvoll.
Kannst Du das stemmen? ….ohne Dich einschränken zu müssen?
I would have to restrict myself 100%; the lack of equity alone makes it difficult for me.
I don't have any savings yet, but I do have some valuables that might save me in some situations.
Regarding the interest and principal, the question I am asking is whether it would be possible to pay these after the end of the calendar year?
Die Rate ist monatlich fällig…also nix da mit Aufschub. Zudem mußt Du auch fähig sein deine Lebenshaltungskosten + MIete / Nebenkosten zu zahlen. Daher rechnet die Bank mit ca. 1.100€ feste Kosten im Monat. Daher mußt Du mindestens sicher 2.000€ netto verdienen um überhaupt einen Kredit in der Höhe zu bekommen, also sicherer Job mit festem unbefr. Arbeitsvertrag vorausgesetzt.
Objection! Unfortunately, your calculation is mathematically incorrect:
I accept your specifications:
200,000 + 10% = 20,000 = 220,000 loan
Interest 5% + repayment 1% = 6%
6% of 220,000 = 13,200 to be paid annually
Divided by 12 months, this results in a monthly payment of 1,100 for 30 years. The interest rate on real estate financing is typically significantly shorter than 30 years, so any interest rate increases would make the follow-up financing more expensive.
Did you want to live in the property yourself or rent it out?
It won't work to believe that you have as much rental income as you pay monthly.
Du hast die 20% Eigenkapital vergessen zu berücksichtigen. Dafür muß man weniger Kredit aufnehmen. !!!
Tatsache!
😳krasse Antwort
Interessiert mich nicht….mein Beispiel ging von 20% Eigenkapital aus,,,sonst kann er es gleich vergessen.
Der FS hat kein Eigenkapital.
Das Eigenkapital ist überhaupt nicht das Problem. Das eigentliche Problem ist, dass fast alle Banken dein monatliches Einkommen betrachten und davon pauschal Beträge für dem Lebensunterhalt abziehen. Während der Ausbildung bleibt dann in der Regel nicht genügend Einkommen übrig um den Kredit abbezahlen zu können (die Banken nehmen einen sehr teuren Lebensstil an).
Es geht aber unter Umständen trotzdem. Gründe eine Kapitalgesellschaft, beispielsweise eine GmbH. Dann erstellst du einen soliden Businessplan und beantragst einen Unternehmenskredit. Hier kann beispielsweise eine kfw Förderung interessant sein, da hier die Bank nicht 100% des Risikos trägt.
Wohlgemerkt, es ist sehr schwierig, einen Kredit für eine Kapitalgesellschaft (haftungsbeschränkt) zu bekommen, bevor kein Cashflow stattfindet. Es ist allerdings eben nicht unmöglich. Wenn du das im größeren Stil machen möchtest, kannst du auch direkt darüber nachdenken, eine Limited im Ausland zu gründen. Hier bekommt man Kredite häufig wesentlich leichter, zu prüfen wäre nur, wie sich das dann mit dem Immobilienbesitz rechtlich gestaltet.
Einen Unternehmenskredit für eine private Immobilienfinanzierung zu nehmen, nennt man BETRUG
Ist es nicht. Die Immobilie kann ganz einfach im Unternehmen verbleiben und auch an Gesellschafter vermietet werden. Solange eine marktübliche Miete gezahlt wird, stört das niemanden.
Das ist dann zwar keine private Finanzierung, läuft aber auf genau dasselbe hinaus – mal abgesehen von einer erhöhten Steuerlast.
da ist ja wohl alles falsch
Dann verrte auch mal, welche neu gegründete Firma, einen Kredit für eine Immobilie erhält.
nein! Du erfüllst leider nicht die Kriterien für eine Immobilienfinanzierung…
First, learn something and earn some decent money, save up some equity, and then maybe you'll be able to make it with real estate investing.
Das wird für jede Bank ein zu hohes Risiko sein.
Wohnst Du bereits allein? Hast Du eine Ahnung von Kosten, die man hat, wenn man nicht mehr bei den Eltern lebt? Wie viel kannst Du sorglos beiseitelegen jeden Monat?
Ich wohne noch bei meinen Eltern, hätte somit viel Geld zum ansparen. Monatlich würde ich probieren 1.000 – 1.500€ bei Seite zu legen, wenn es mir gelingen sollte.
No chance of financing
Klar, mit entsprechendem Eigenkapital UND wenn dein Azubigehalt DEUTLICH über dem Pfändungsfreibetrag liegt, kannst du einen Darlehensantrag stellen.